تفکیک اراضی روستایی چیست؟

تفکیک اراضی روستایی به معنای جدا کردن تفکیک ملک روستایی و قطعات روستا به دو یا چندین بخش مجزا در بافت روستایی با رعایت مقررات وضع شده در روستاها چه به صورت سند رسمی و چه به صورت قولنامه و قراردادهای مابین طرفین باشد.

تفکیک اراضی روستایی با هدف ایجاد کاربرهای متفاوت و مختلف در بافت آن روستا یا روستاهای مجاور است و هدف آن تامین امنیت، بالا بردن رفاه اجتماعی و بیشتر کردن بهره وری اراضی در مسیر آبادانی آن روستا و رفع کمبود مکان های مختلفی مانند اداری، خدماتی و مسکونی می باشد تا به این وسیله دسترسی به این مکان ها راحت تر باشد.

وظیفه تفکیک اراضی روستایی به عهده سازمان مسکن انقلاب اسلامی می باشد و بر اساس ماده ۴ اساس نامه و تبصره های مربوط به آن در جهت تشویق و آسان سازی ساخت و ساز اشخاص در مناطق روستایی برای جلوگیری از مهاجرت افراد از روستاها به شهر ها و اقدام برای تفکیک و مالکیت افراد است.

برای این منظور برای کاربری های مختلف کشاورزی ۴۰ درصد، مسکونی ۱۵ درصد، باغ ۳۵ درصد و تبدیل ملک مسکونی به کاربری تجاری ۳۰ درصد از کل ملک کسر می شود.

شرایط تفکیک اراضی روستایی عبارتند از:

• تفکیک اراضی باید متناسب با نوع کاربری صورت پذیرد.
• الزام به رعایت کردن حداقل مساحت تفکیک قطعات مطابق مقررات و ضوابط طرح هادی روستایی
• در صورت نبود طرح هادی روستایی، تفکیک اراضی روستایی باید زیر نظر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و طبق دستورالعمل این سازمان تهیه و ابلاغ گردد.
• حداقل متراژ تفکیک زمین کشاورزی و باغی
• قطعه بندی و طراحی قطعات باید طبق ضوابط و مقررات و هم سو با معیارهای طرح هادی روستایی انجام شود.

مدارک مورد نیاز تفکیک اراضی روستایی:

• داشتن سند مالکیت عادی یا رسمی
• درخواست کتبی مالک
• ارائه کروکی تفکیک ملک
• مشخص نمودن موقعیت ملک در نقشه وضع کنونی روستا

تفکیک اراضی کشاورزی چیست؟

به تمام زمین های کشاورزی زیر کشت از قبیل باغ، دیمی، نهالستان که در آن ها انواع محصولات زراعی، باغی، دامی،شیلات و… تولید می شوند اراضی کشاورزی می گویند.

تفکیک این نوع از اراضی از قوانین سختی پیروی می کنند و تنها بوسیله سازمان جهاد کشاورزی با ضوابط و شرایط خاصی با توجه به وضعیت ملک و انجام بررسی های تخصصی صورت می پذیرد و تنها در صورتی تفکیک اراضی کشاورزی صورت می گیرد که مشمول حدنصاب های اقتصادی و فنی مندرج در ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی باشد و در غیر اینصورت تفکیک آن اراضی ممنوع می باشد.

حداقل متراژ تفکیک زمین کشاورزی و باغی

یکی از قوانینی که کمک بسیار مهی به حفظ محیط زیست می کند، قوانین تفکیک اراضی کشاورزی می باشد و با توجه به این مورد که کشاورزی از مسائل مهم بقای هر جامعه به شمار میرود به همین دلیل در برنامه های کلان کشوری همواره مورد توجه قرار می گیرد.

بر اساس قانون همین قانون تفکیک اراضی کشاورزی به منظور حفاظت از کاربری اراضی کشاورزی و جلوگیری از تغییر کاربری این اراضی با کسانی که این قوانین را رعایت نکنند به شدت برخورد جدی خواهد شد.

برای درخواست تفکیک اراضی کشاورزی باید مالک یا مالکین با ارائه مدارک هویتی به همراه سند مالکیت به اداره جهاد کشاورزی منطقه ای که اراضی در آن قرار دارد، مراجعه نمایند و درخواست تفکیک اراضی خود را به همراه دیگر مدارک مورد نیاز همچون نقشه یو تی ام با مقیاس ۱:۲۰۰۰ تحویل دهند.

سازمان جهاد کشاورزی درخواست را مورد بررسی قرار می دهد و در صورتی که اراضی در شمار اراضی ملی و منابع طبیعی قرار نداشته باشند، به شرطی که هیچ یک از قطعات از حد نصاب های فنی و اقتصادی که در زیر به آن ها اشاره شده کمتر نباشند امکان تفکیک اراضی وجود خواهد داشت:

• اراضی زراعی زیر کشت آبی با مساحی حداقل ۱۰ هکتار
• اراضی زراعی زیر کشت دیم با مساحی حداقل ۳۰ هکتار
• باغات دیم با مساحی حداقل ۱۵ هکتار
• باغات آبی با مساحی حداقل ۵ هکتار

مواردی که در بالا به آن ها اشاره شد طبق قانون تفکیک اراضی کشاورزی ممنوع است و هیچ گونه اجازه ای برای خرد شدن این زمین ها از طرف سازمان جهاد کشاورزی صادر نخواهد شد و در صورت هرگونه تخلف از سمت مالکان این زمین های کشاورزی با مجازات های سنگینی مواجه خواهند شد.

در بعضی از مواقع که نیاز به تغییر کاربری بسیار ضروری است، می بایستی این مورد توسط مراجع ذی صلاح بررسی شود و در صورت موافقت آن ها، مجوزهای قانونی برای متقاضیان تفکیک صادر خواهد شد که این سازمان هایی که باید این موارد را تایید کنند شامل: سازمان محیط زیست،سازمان های مسکن و شهرسازی، سازمان جهاد کشاورزی و  جهاد سازندگی و منابع طبیعی است.

در ادامه این مطلب سه حالت متداول که مشمول اجازه تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی می شوند را مورد بررسی قرار خواهیم داد:

1. برای ساخت و ساز و استفاده شخصی مالک یا مالکین از اراضی زراعی برای سکونت، به مساحی حدود ۵۰۰ متر مربع امکان تغییر کاربری آن هم برای یک بار فقط مجاز خواهد بود.
2. در صورتی که مجوز زمین باغی یا زراعی به مسکونی به طور کامل تغییر نماید باید مبلغی به میزان ۸۰ درصد از قیمت روز باغات یا اراضی زراعی به حساب خزانه داری کشور پس از تغییر کاربری واریز گردد.
3. در صورت داشتن اراضی کشاورزی برای تغییر کاربری به محل پرورش ماهی، احداث گلخانه، مرغ داری، دامداری با مراجعه به جهاد کشاورزی می توان برای دریافت مجوزهای مربوطه اقدامات لازم را انجام داد.

با توجه به موارد اشاره شده و دشواری این کار و قوانین مختلف شما نیاز به یک مشاور متخصص در این زمینه دارید و هر فردی نمی تواند اقدام به تفکیک اراضی نماید. به همین دلیل مجموعه دهکده البرز با برخورداری از کارشناسان مجرب و کار بلد می تواند شما را در تفکیک اراضی کشاورزی و باغی یاری نماید.

مدارک مورد نیاز برای تفکیک اراضی کشاورزی

• مدارک شناسایی مالک یا مالکین (شناسنامه، کارت ملی و…) به همراه فتوکپی از آنها
• ارائه سند مالکیت
• مشخص شدن سطوح حریم جاده، مرتع و… در نقشه UTM توسط اداره منابع طبیعی
• نقشه UTM با مقیاس ۱:۲۰۰۰ به همراه تاییدیه سازمان جهاد کشاورزی
• مشخص نمودن مالکین مجاور زمین مربوطه در نقشه UTM
• رعایت حد نصاب های فنی، اقتصادی با توجه به کاربری اراضی (ملی یا دولتی نبودن زمین)
• تسویه حساب کامل عوارض دارایی

تفکیک اراضی شهری چیست؟

برای نهایت بهره وری از فضای زمین و بهترین دسترسی به اماکن شهری تفکیک اراضی شهری طبق یکسری قواننین و دستورالعمل ها انجام می گیرد.  این مراحل با محاسبات بخصوصی و طی مراحل پیچیده ای انجام می پذیرد و برای تقسیم بندی مناطق برای کاربری مسکونی، فضاهای عمومی، خیابان ها و… انجام می شود.

با انجام این کار مالکیت زمین ها مشخص می شود و مشکلات مربوط به آن ها قانونی و حل می شوند و به بافت مناطق شهری بسیار کمک می کند.

روش تفکیک و افراز اراضی شهری به دو صورت قابل انجام است:

1. در اداره ثبت اسناد محدوده ملک می توان درخواست تفکیک صورت بگیرد
2. در صورت وجود شرایط دیگر همچون عدم توافق مالکین و… درخواست تفکیک در دادگاه مطرح می شود.

طبق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، سازمان شهرداری محدوده ملک باید در مدت سه ماه بعد از ارائه نقشه تفکیکی توسط مالک، در صورت تایید نقشه تفکیکی و طبق طرح تفصیلی یا هادی اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری از کل زمین می نماید و پس از تایید آن به صورت کتبی به مالک آن را ابلاغ می کند.

لازم به ذکر است برای کاربری مسکونی حداقل مساحت قطعه باید ۵۰۰ متر مربع و در مابقی کاربری ها باید حداقل ۱۰۰۰ متر مربع باشد. میزان تفکیک قدرالسهم شهرداری از کل زمین ۴۳.۷۵ درصد می باشد.

اگر شهرداری در مدت تعیین شده، تعیین تکلیف در خصوص تفکیک یا افراز به مالک ارائه ندهد، مالک یا مالکین می توانند تقاضای تفکیک خود را به دادگاه ارائه دهند و در این شرایط دادگاه صلاحیت رسیدگی در این موضوع را دارد و با اخذ نظر از کمیسیون ماده ۵ به موضوع رسیدگی می نماید و در نهایت رای خود را صادر می نماید.

البته شایان ذکر است که شهرداری می تواند با توافق با مالک، میزان قدرالسهم خود را طبق نرخ روز زمین مطابق با نظر کارشناس رسمی دادگستری از مالک دریافت نماید.

البته برای مواردی که امکان تامین سطوح مورد نیاز معابر و خیابان امکان پذیر نباشد شهرداری مجاز است معادل قیمت کارشناسی شده را از مالک دریافت نماید.

مراحل تفکیک اراضی شهری

مدارک لازم برای تشکیل پرونده تفکیک اراضی شهری عبارتند از:

• تهیه یک بری نقشه ۱:۲۰۰۰ توسط مالک به همراه سه برگ کپی از آن، که محل ملک روی نقشه به صورت دقیق مشخص شده باشد.
• تسویه حساب نوسازی انجام شده باشد.
• در صورت مشاع بودن سند دو برگ در غیر این صورت سه برگ کپی از آن تهیه نمایید.
• مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه های اجرایی آن مورد بررسی قرار گیرد.
• در صورت بایر بودن زمین، تسویه حساب کامل عوارض زمین بایر انجام شده باشد.
• در شرایطی که مساحت ملک بیش از ۳۰۰۰ متر مربع باشد یا زمین دارای قناسی یا ابعاد آن مقدور نباشد و در سند مالکیت قید نشده باشد باید نقشه ملک به تایید کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی رسیده باشد داشتن تاییدیه کارشناس الزامی است.
• در صورتی ملک ابعاد اربعه نداشته باشد باید نقشه ثبتی توسط مالک ارائه شود
• در صورتی که ملک به صورت ساختمان باشد باید جواز ساخت و پایان کار آن توسط مالک ارائه شود.
• اگر قبلا پلاک جواز ساخت صادر شده باشد باید جواز ساخت ابطال و از درجه اعتبار ساقط گردد.
• در صورتی که ملک از قبل تفکیک شده باشد، نقشه تفکیکی ثبتی به همراه صورت مجلس مربوط به ملک باید توسط مالک ارائه گردد.
• تمامی مدارک اصلی به همراه کپی آنها برای تطابق به همراه امضای مالک یا مالکین یا نماینده قانونی آنها با ارائه کارت شناسایی معتبر برای تکمیل پرونده ارائه شود.